境界標が見当たらない。公図と現地の形も、どこか合わない。那智勝浦町で土地や空き家の売却を考え始めると、こうした境界、測量、登記の違いが気になってきます。
私たちは、登記簿や公図だけで判断せず、現地の境界標や利用状況も確認することが大切だと考えています。境界が分からないままでも売買できる場合はあります。ただ、契約後の行き違いを防ぐには、分かっていることと分からないことを整理し、買主へ伝える必要があります。
似ているようで違う二つの線
日常会話で使う境界には、所有権の範囲を示す線という意味があります。一方の筆界は、土地が登記されたときに定められた区画の線。法務省によると、所有者同士の合意だけでは変更できず、所有権の範囲と一致しない場合もあります。
売却前には、登記事項証明書、公図、地積測量図などの資料と、現地の境界標や塀、利用状況を照らし合わせます。資料がない、あるいは内容が一致しない。そんなときは土地家屋調査士へ相談します。
分からないまま、先へ進まない
- 境界標が見当たらないとき
- 公図や地積測量図と現地の形が一致しないとき
- 相続した土地で過去の経緯が分からないとき
- 土地の一部を分けて売る予定があるとき
- 隣地との間で塀や通路の位置について認識が異なるとき
境界が未確認だからといって、直ちに売却できないとは限りません。公簿面積による売買や、現況での引き渡しを行う場合もあります。
ただし、どの方法が適切かは物件と契約条件によって異なります。ここは正直、一律には決められません。仲介会社と土地家屋調査士への早めの確認が必要です。
相続した土地は、資料からたどる
まず名義と土地の表示を見る
登記事項証明書で、所有者、地番、地目、地積を確認します。相続登記が済んでいない場合は、売却に向けて司法書士や弁護士へ相談します。
土地の分筆や地積更正など、土地の物理的な状況に関する表示登記は、土地家屋調査士の業務です。似た手続に見えても、相談先は同じではありません。
古い資料も手掛かりになる
法務局で公図や地積測量図などを取得します。過去の売買契約書、境界確認書、測量成果が手元にないかも確認したいところ。古い資料でも、調査の手掛かりになる場合があります。
現地の状態と資料を重ねる
確認するのは、境界標の有無、塀や擁壁の位置、越境物の有無です。測量や筆界の確認が必要な場合は土地家屋調査士へ。所有権をめぐる争いがある場合は、弁護士へ相談します。
測る目的で、作業は変わる
| 確認方法 | 主な内容 | 利用される場面 |
|---|---|---|
| 現況測量 | 現地にある構造物や利用状況を測る | 土地のおおまかな形状や面積を把握したいとき |
| 境界確認を伴う測量 | 資料調査と現地測量を行い、通常は隣接地所有者の立会いも得て筆界を確認する | 分筆や地積更正を検討するとき、売買条件として境界確認が必要なとき |
必要な作業は、土地の広さ、形状、隣接地の数、資料の有無、現地への入りやすさなどで変わります。費用と期間も一律ではありません。対象地を示し、土地家屋調査士から見積もりを取るのが確実です。
立会いが難しい土地もある
隣地所有者が亡くなっていて相続人が分からない場合など、立会いが難しいこともあります。法務省は、分筆や地積更正の際に隣地所有者が分からない場合の手続を案内しています。
筆界が明らかでない場合には、法務局の筆界特定制度を利用できることがあります。これは新しい境界を決める制度ではありません。資料調査や測量などを踏まえ、もともとあった筆界を筆界特定登記官が明らかにする制度です。
もう一つ、見落とせない点があります。筆界特定制度は、所有権の範囲を直接決めるものではありません。
山林や農地は、境界だけでは足りない
売却対象に山林や農地が含まれる場合は、境界だけでなく、地目、接道、管理状況、法令上の手続も確認します。見るべきものが、少し増える土地です。
農地の権利移転には、農地法上の許可などが必要になることがあります。森林についても、取引後に森林法に基づく届出が必要になる場合があります。
対象地ごとの判断が必要です。私たちも、ひとまとめには考えません。自治体や関係機関へ事前に確認してください。
よくある質問
境界標がなくても土地を売却できますか
売却できる場合はあります。ただし、境界の状況や測量を行わないことを契約書でどのように扱うか、買主と合意する必要があります。
測量は必ず必要ですか
すべての売買で必須ではありません。分筆を伴う場合や、買主や金融機関から境界確認を求められる場合など、物件と取引条件に応じて判断します。
司法書士と土地家屋調査士のどちらへ相談しますか
所有権移転や相続登記など権利に関する登記は司法書士、土地の調査や測量、分筆や地積更正など表示に関する登記は土地家屋調査士が主な相談先です。
境界について隣地と意見が合わない場合はどうしますか
まず資料を集めて土地家屋調査士へ相談します。筆界特定制度や裁判外紛争解決手続、訴訟などが選択肢になるため、内容に応じて弁護士への相談も検討します。
那智勝浦町の不動産売却については、那智勝浦町の地域案内と売却相談のご案内もご覧ください。資料がそろっていない段階でも、分かる範囲から整理できます。
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法律や登記に関する最終判断は、土地家屋調査士、司法書士、弁護士などの専門家へご確認ください。
参考にした公的機関の情報
監修 中本陽子 なぎさ不動産 宅地建物取引士
電話 0735-29-1000
なぎさ不動産／株式会社トリート
本記事は一般的な情報を提供するものです。個別の不動産・税務・法律判断は、状況に応じて専門家へご確認ください。