新宮市のリースバック・任意売却 手順と流れ

支払いの予定表を前にして、このまま住宅ローンを返していけるだろうか。そんな不安が現実になったとき、家を手放さずに済む方法として浮かぶのが「リースバック」と「任意売却」です。

新宮市でも、住宅ローンが残る持ち家の売却にどちらの方法も使えます。ただし、仕組みと向いているケースは同じではありません。リースバックは家に住み続けながら売却でき、任意売却は競売より高く売れる可能性がある売却方法。ここでは、新宮市で検討する際の手順や違い、費用の目安を整理します。

売ったあとも、同じ家で暮らす

リースバックとは、自宅を不動産会社などに売却したうえで、賃貸借契約を結んでそのまま住み続ける仕組みです。売却代金をまとまった資金として受け取れる一方、毎月の家賃が発生します。

利用されることが多いのは、老後資金の確保や、住み替え前の一時的な資金づくり。契約によっては将来買い戻せる条項が付くこともありますが、内容は会社ごとに異なります。ここは正直、契約前にしっかり確認しておきたいところです。

競売になる前に、売却を進める

任意売却とは、住宅ローンの返済が難しくなった際に、金融機関の同意を得て競売にかけられる前に自宅を売却する方法です。競売では市場価格より安く落札される傾向があります。

そのため、任意売却なら市場に近い価格で売却できる可能性があります。売却代金はまずローンの返済へ。残った債務については、分割返済など金融機関との話し合いで方向性を決めていくことになります。

同じ売却でも、その後が違う

両者に共通するのは「家を売る」という点です。ただ、目的と売却後の暮らし方は大きく異なります。

項目	リースバック	任意売却
売却後に住み続けられるか	賃貸として住み続けられる	原則として退去が必要
主な利用目的	資金化・住み替え準備	住宅ローン滞納の解消
買主	不動産会社・投資家など	一般の買主
価格の傾向	市場価格よりやや低めのことが多い	競売より高く売れる可能性がある
金融機関の同意	抵当権が残っていれば必要	必須

どちらが向くかを分けるのは、住み続けたいかどうか、そしてローンの滞納状況です。判断に迷う場合ほど、早めに相談することをおすすめします。

まず、ローンの状況を確かめる

新宮市でこれらの方法を検討する場合も、基本的な流れは他地域と大きく変わりません。私たちが状況を整理するときも、まず確認するのは住宅ローンの残高や滞納状況。おおむね次の順で進みます。

1. 住宅ローンの残高や滞納状況を確認する
2. なぎさ不動産などの仲介会社や金融機関に相談する
3. 物件の査定を受ける(任意売却の場合は金融機関の同意取得も並行して進める)
4. 売却条件・賃貸条件(家賃や契約期間など)を確認する
5. 契約を締結し、決済を行う
6. 引き渡し後の生活を整える(賃貸での居住、または退去・引っ越し)

滞納が進んでいる場合、競売の開札期日が迫るほど任意売却の選択肢は狭まります。先送りしたくなる話ですが、早い段階での相談が結果を左右しやすいポイントです。

書類がなくても、相談はできる

• 権利証(登記識別情報)
• 本人確認書類
• 住宅ローンの返済予定表・残高証明書
• 固定資産税の納税通知書
• 実印・印鑑証明書

相談前に準備しておきたいのは、これらの書類です。とはいえ、すべて揃っていなくても相談は可能。まずは現状を伝えるところから始めてみてください。

住み慣れた場所を変えるかどうか

新宮市は熊野速玉大社や熊野川沿いの街並みが広がる地方都市で、JR紀勢本線の新宮駅からは特急列車で都市部へ移動できる立地です。戸建て中心の住宅地が多く、持ち家を所有したまま高齢期を迎える世帯も少なくありません。

一方、三輪崎地区などの住宅地については、民間の統計サイトで地価が横ばいから下落傾向にあると分析されるケースもあります。売却を検討するなら、早めの判断が有利に働くこともあるでしょう。

住み慣れた環境を変えずに資金を確保したい方にはリースバック。住宅ローンの滞納が続き、競売の通知が届いている方には任意売却が向いています。どちらも「今の家をどうするか」を先送りにしないための選択肢です。

売却後にも続く負担がある

売却には、仲介手数料などの費用がかかる場合があります。任意売却では諸費用を売却代金から充当できることが多く、自己負担が発生しにくいのが特徴です。

リースバックは売却時の費用に加え、その後も毎月の家賃負担が続きます。売った時点で終わりではない。売却後の暮らしまで見ておく必要があります。

売却によって譲渡益が出た場合は、譲渡所得税の対象になることがあります。ただし、居住用財産を売却したときは「3,000万円特別控除」の特例を使える場合があります(国税庁)。適用には要件があるため、必ず税理士に確認してください。法律・税務に関する最終判断は専門家にご確認ください。

よくある質問

参考にした公的機関の情報

• 国税庁「マイホームを売ったときの特例(3,000万円特別控除)」
• 国税庁「土地や建物を売ったとき(譲渡所得税のしくみ)」
• 裁判所「不動産競売の手続きについて」
• 国土交通省「宅地建物取引業法における媒介契約のルール」

住宅ローンの支払いにお悩みの方、住み替え資金を確保したい方は、新宮市の物件事情に詳しいなぎさ不動産にご相談ください。リースバックと任意売却のどちらが合うか、状況に合わせて一緒に整理します。

監修・執筆：中本陽子（宅地建物取引士）
なぎさ不動産／株式会社トリート
本記事は一般的な情報を提供するものです。個別の不動産・税務・法律判断は、状況に応じて専門家へご確認ください。