登記簿を開くと、相続した土地の中に「田」や「畑」がある。そこで、手が止まる方もいるかもしれません。
農地は宅地と違い、地目が農地のままでは自由に取引できません。売買にも転用にも農地法に基づく許可や届出が必要です。私たちが最初に確認したいのは、登記上の地目と現況、そして農地の区分。売却や転用を考えたら、まず那智勝浦町農業委員会へ相談するところから始まります。
田や畑が含まれていたら
相続した土地に田や畑が含まれる場合、宅地と同じ手順では売却や転用ができません。登記上の地目だけを見て進めるのも避けたいところです。
現況を確認し、どの農地区分に該当するのか、どの手続きが必要なのかを那智勝浦町農業委員会へ相談します。ここを曖昧にしたまま契約へ進まないこと。遠回りに見えても、最初の確認が大切です。
農地法の3条・4条・5条
農地法は、優良な農地を守るために制定された法律です。売るのか、自分で転用するのか、転用を前提に第三者へ渡すのか。その違いで手続きが変わります。
農地を農地のまま売買・貸借する場合は3条。所有者が自分の農地を宅地などに転用する場合は4条。転用を目的に第三者へ売却・賃貸する場合は5条の許可や届出が必要になります。
必要な許可を受けずに売買や転用を進めると、法的な効力や原状回復、罰則の問題につながる可能性があります。許可と届出のどちらが必要かは、農地の場所や区分によって異なるもの。契約前に農業委員会へ確認してください。
| 区分 | 対象となる行為 | 許可・届出の窓口 |
|---|---|---|
| 農地法3条 | 農地を農地のまま売買・貸借する | 農業委員会 |
| 農地法4条 | 所有者が自分の農地を転用する | 都道府県知事等(市街化区域内は農業委員会へ届出) |
| 農地法5条 | 転用目的で農地の権利を移転する | 都道府県知事等(市街化区域内は農業委員会へ届出) |
順番を崩さずに進める
那智勝浦町で農地を売却・転用するときは、確認、相談、申請、許可、登記の順で進めるのが基本です。正直、宅地の売却より確認事項は多め。ただ、ひとつずつ整理すれば進め方は見えてきます。
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登記簿と現況を確認する 法務局で登記事項証明書を取得し、地目が「田」「畑」になっているかを確認します。あわせて現況と農地の区分を確認します。
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那智勝浦町農業委員会へ事前相談する 売却や転用の希望を伝え、必要な許可の種類(3条・4条・5条)や区域区分ごとの取り扱いを確認します。
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許可申請書類をそろえて提出する 案件によって事業計画書や隣接地の同意書などが必要になる場合があります。窓口で必要書類の案内を受けましょう。
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許可が下りてから契約・造成を進める 許可前に契約や造成工事を始めると、許可が下りない、または罰則の対象になることがあります(※専門家確認推奨)。
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所有権移転登記・地目変更登記を行う 農業委員会の許可書を添えて法務局で登記手続きを行います。登記は司法書士に依頼するのが一般的です。
売るだけか、転用もするか
農地のまま売る場合と、転用してから、または転用を前提に売る場合。似ているようですが、必要な許可も買い手の対象も変わります。
農地のままなら3条許可となり、買い手は原則として農業従事者や農業法人など。転用して自分で使うなら4条許可、転用目的で売却するなら5条許可となり、一般の個人・法人も対象になりえます。
| ケース | 必要な許可 | 買い手の対象 |
|---|---|---|
| 農地のまま売却 | 3条許可 | 原則として農業従事者や農業法人など |
| 転用して自分で使う | 4条許可 | ― |
| 転用目的で売却 | 5条許可 | 一般の個人・法人も対象になりうる |
転用しにくい農地もある
すべての農地を自由に転用できるわけではありません。ここは、先に弱点として見ておきたいところです。
とくに「農用地区域内農地」(通称・青地)に指定されている農地は、原則として転用が認められません。除外手続きを経なければ、売却や転用を進められない農地です。
| 区分 | 転用の目安 |
|---|---|
| 農用地区域内農地(青地) | 原則不可(除外手続きが必要) |
| 甲種農地・第1種農地 | 原則不可(例外的にのみ許可) |
| 第2種・第3種農地 | 許可される可能性が比較的高い |
自分の農地がどの区分にあたるのか。これは見た目だけでは判断せず、那智勝浦町農業委員会や和歌山県の窓口で確認できます。
相続後は届出も忘れずに
相続で農地を取得した場合は、売却や転用の予定がなくても届出が必要です。農地法3条の3により、取得を知った日からおおむね10か月以内に、那智勝浦町農業委員会への届出が求められます(※要件により異なるため、専門家・行政窓口でご確認ください)。
届出をしなかった場合は、10万円以下の過料が科される可能性があります。後回しにせず、早めに農業委員会へ確認してください。
あわせて、相続登記も所有権移転の前提になります。登記については司法書士へ相談するのがおすすめです。
売却相談の進め方は、なぎさ不動産の売却相談をご覧ください。現在取り扱っている情報は、物件情報一覧で確認できます。
よくある質問
農地のまま売却できますか
農業委員会の3条許可を受ければ売却できますが、買い手は農業従事者や農業法人など一定の要件を満たす相手に限られます。
農地を宅地に転用するにはどれくらい時間がかかりますか
案件や区域区分によって差があるため一概にはいえません。那智勝浦町農業委員会に早めに相談することをおすすめします。
農用地区域内農地(青地)は転用できませんか
原則として転用は認められず、事前に農用地区域からの除外手続きが必要です。
相続した農地はすぐに届出が必要ですか
取得を知った日からおおむね10か月以内に農業委員会への届出が必要です(※専門家確認推奨)。
無許可で農地を売買するとどうなりますか
契約が無効になったり、登記ができなかったりする場合があります(※専門家確認推奨)。
参考にした公的機関の情報
那智勝浦町の農地の売却・転用は、通常の宅地の取引よりも手続きが複雑になりがちです。農地法上の区分や許可の要否を含め、手続き前に個別にご相談いただけます。
那智勝浦町・新宮市・太地町・紀宝町の不動産について、なぎさ不動産へご相談ください。
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法律・税務・登記に関する最終判断は、司法書士・税理士・土地家屋調査士などの専門家へご確認ください。
【監修】中本陽子（なぎさ不動産／宅地建物取引士） TEL：0735-29-1000
なぎさ不動産／株式会社トリート
本記事は一般的な情報を提供するものです。個別の不動産・税務・法律判断は、状況に応じて専門家へご確認ください。